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Guía útil

COMPRAR UNA VIVIENDA:


El proceso de compra de una vivienda

A todos nos sucede: buscar casa parece una locura al principio, pero a medida que nos vamos iniciando, se van aclarando las cosas.

Este es el proceso que seguimos: cuando nos planteamos comprar una casa, nos preguntamos dónde y cómo queremos vivir, cuánto estamos dispuestos a gastar y qué pasos debemos seguir; escuchamos la experiencia de amigos, familiares y compañeros de trabajo; calculamos qué podemos hacer con nuestro presupuesto; consultamos bancos y financieras; y nos ponemos a buscar.

Leemos todo tipo de anuncios, marcamos los que tienen posibilidades, recortamos páginas, coleccionamos papelitos con datos, los memorizamos en el celular, navegamos por la red, y llamamos por teléfono para concertar visitas.
Cuando vamos a ver las casas elegidas, comienza una historia que la mayoría de las veces es agotadora y frustrante: en el lugar de visita, la descripción del anuncio no se corresponde en absoluto con la realidad, comprobamos que todo está mucho más caro de lo que pensábamos, que está más lejos, que es más pequeño, que necesita remodelación, etc.

Los bancos, con los que no estás acostumbrado a negociar, tienen diferentes ofertas y debes conocerlas. Todos tratan de venderte hipotecas y seguros por cuotas mensuales diminutas. Aunque los gastos totales parecen impagables. Te hablan de índices de referencia, de tipos mixtos, de ventajas fiscales. Tu presupuesto inicial te parece ridículo y tienes que estudiar más que si hicieras un master. No te preocupes, te ayudamos a entenderlo todo y te lo ponemos facilito en información financiera y fiscal.

También te enfrentas con toda la población en general que disfruta de una casa. Te preguntas: ¿por qué a todo el mundo le resulta tan fácil?, y tienes la impresión de que algo falla. de que los demás manejan una información que a ti no te llega, de que tú no te enteras de algo importante que los demás saben. No te preocupes, muy pronto sabrás todo acerca de los contratos y de lo que manda la ley. Hay un punto en el que no sabes si seguir visitando casas o seguir visitando bancos, a ver quién te da más por menos. Dudas de tu capacidad de elección, de gestión, de negociación, dudas incluso
de tu suerte.

Que no cunda el pánico: tu casa ideal existe y te vamos a ayudar a encontrarla.

¿Comprar o arrendar?

Buscar el lugar donde decidirás vivir puede ser muy emocionante y a la vez, muy divertido.

Tu casa ideal existe y te vamos a ayudar a encontrarla. Cuando la conozcas, no dudarás, sabrás que es ella, emprende el camino con mucha ilusión y con una buena dosis de espíritu aventurero, nosotros vamos a acompañarte.

Cada uno es cada uno, piensa como piensa y vive como vive. En esto de las casas, como en casi todo, no hay reglas generales, por eso, es importante que te plantees las cosas de manera individual, a solas contigo mismo. Nadie va a saber mejor que tú si prefieres la ciudad al campo, un ático a un sótano. Tómate el tiempo necesario para descubrir qué es lo quieres. Valora si prefieres comprar o arrendar, ambas opciones son válidas y te explicamos las diferencias, las ventajas e inconvenientes de ambas. Después, sólo tienes que hacerte tres preguntas: cómo, dónde y cuánto y, finalmente, anotar lo que resulte en la lista de la compra.

 Nos encontramos a menudo discutiendo si es mejor vivir dentro o fuera de la ciudad, si un departamento o casa, si exterior o interior, si particulares o inmobiliaria. Pero el tema preferido es si comprar o arrendar. Las opiniones se dividen, se defienden con pasión ambas posiciones, y la conclusión es que cada opción tiene sus ventajas y sus inconvenientes. En esto, como en todo, hay gustos.

¿Arrendar?

Con esta locura adquisitiva que nos rodea, parece que arrendar está desfasado. Incluso que es tirar el dinero por la ventana. ¿Qué hay de cierto en esto?

Ventajas generales de arrendar

• En ocasiones se puede acceder a un sitio mejor situado, más grande, con más instalaciones.
• Las gestiones y el papeleo son mínimas: no hay que solicitar creditos, ni acudir al Conservador de Bienes Raices, ni contratar una notaria, Etc.
• La decisión es más ágil.
• Si te equivocas es menos traumático.
• Se abandona más fácilmente.

Ventajas económicas de arrendar

• No se necesita disponer de ahorros ni de grandes cantidades iniciales.
• No hay gastos de apertura de creditos, ni registro, ni IVA.
• El mantenimiento, generalmente, corre por cuenta del dueño.

Inconvenientes generales de arrendar

• La permanencia en la casa depende de que te renueven el contrato o si necesitan ocuparla los dueños.
• Quizás no te dejen hacer obra, ni mejoras, aunque quieras.
• Tienes una relación obligada con el dueño.
• Dependes de las normas del dueño por encima de las de la comunidad de vecinos (sobre tenencia de animales, por ejemplo).

Inconvenientes económicos de arrendar

• Pierdes los gastos de instalación eléctrica, telefónica, gas o gasfiteria.
• Si haces arreglos o mejoras, la cantidad invertida se pierde.
• No se revaloriza la inversión.
• La subida de la renta a los cinco años puede ser muy costosa.
• Penalización económica si dejas la casa antes de la finalización del contrato.
• En el futuro, la pensión puede no llegar a cubrir el arrendar.
 • Cada año sube con el IPC.

¿Comprar?

Ventajas generales de comprar

• Ser propietario, da seguridad y estabilidad.
• Puedes hacer las obras que quieras.
• Puedes tenerla vacía, vivir en ella o arrendarla.
• No tienes la presión de un dueño a quien dar cuentas

Ventajas económicas de comprar

• Es un bien que se revaloriza.
• El importe del crédito mensual, puede suponer casi lo mismo que un arriendo.
• Sirve como sistema de ahorro.
• Los arreglos, mejoras y gastos de instalación aumentan el valor del inmueble.
• Tiene ventajas fiscales.

Inconvenientes generales de comprar

• Es una decisión mucho más complicada.
• Hay que hacer muchas gestiones y papeleo.
• Normalmente, implica hacer obras.
• Hay que tratar con muchos profesionales como el banco, el notario, el registrador o los albañiles.
• Se tiene la responsabilidad sobre los daños del inmueble.
• Siempre hay algo nuevo que arreglar en el edificio.

Inconvenientes económicos de comprar

• Hay que contar con un fuerte desembolso inicial.
 • Todas las gestiones tienen gastos añadidos muy fuertes: IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales, Créditos asociados, registro, hacienda, escrituras y a veces la plusvalía.
• Durante los primeros años, el pago mensual de la hipoteca prácticamente sólo cubre los intereses y se sigue debiendo al banco casi lo mismo que se pidió en su día.
• Hay que pagar la comunidad.
• A los gastos de comunidad, hay que sumarle las derramas.
• Conviene contar con los gastos de un seguro.

La casa ideal

Tu casa ideal puede ser de muchas maneras empezando por si la quieres en propiedad o no. Ya has visto las ventajas y los inconvenientes de cada caso en comprar o arrendar. También tienes que pensar si te gustaría que el edificio fuera nuevo, antiguo, o en construcción.
Si lo que quieres es un chalet o un departamento, concreta las cosas que más te importan, por ejemplo: no aceptaría un interior, quiero piscina, tiene que tener calefacción central, nunca viviría en una casa con orientación norte. (Y, como esto, lo que tú quieras).

Dónde

Puede que seas un urbanita sin remedio o que tu compañía preferida sean los pájaros.
Pero tanto si quieres bajar por el pan en zapatillas, como quieras vivir lejos del bullicio, no renuncies a tus deseos. Donde se encuentra tu casa es fundamental. Mira el mapa y piensa en la zona en la que te gustaría vivir.

Cuánto

El precio de las casas es muy relativo, depende de dónde esté situada, de los metros cuadrados que tenga, de la infraestructura, de los servicios y de la demanda. Pero, sobre todo, depende de lo que estés dispuesto a pagar por ella.


No hay que dramatizar. Aunque sea un gasto muy importante, cada uno da valor a lo que para él lo tiene. Unos prefieren pagar más y estar en el centro de la ciudad y otros prefieren tener una casa más grande, aunque esté lejos. Y así todo. Hay cosas que ni se te ocurren porque sabes que con tu presupuesto, no llegas, y otras, bien planteadas, te las puedes permitir tranquilamente. Todo lo que tienes que saber está en aqui, pregúntanos.

Los seguros

Para empezar, es obligatorio a la hora de solicitar un crédito hipotecario tener el seguro de desgravamen, además de daños del hogar (popularmente llamado seguro de sismos e incendios). Si solicitas un crédito hipotecario, además la entidad financiera te podrá hacer un seguro de vida que cubra, en caso de invalidez o fallecimiento, el importe del préstamo hipotecario. Conviene además tener un seguro de multirriesgo de hogar mucho más amplio que el de incendios que cubra los daños sufridos por el inmueble (continente) y por las cosas que contenga tu propiedad (contenido).

Los bancos suelen tener su propia compañía aseguradora, pero el cliente puede realizar el seguro con la empresa que quiera, siempre que esté autorizada para cubrir la póliza en cuestión.

En el caso del seguro multirriesgo hogar, las pólizas están estudiadas para cubrir daños por prácticamente todas las causas posibles (como agua, robo o accidente), tanto a la casa como a los objetos que contiene. El asegurado debe valorar el contenido del inmueble calculando cuánto costaría reponer, en el caso de que se dañen, todos los objetos que tiene. Es recomendable contar con un apartado especial para los bienes de mucho valor, como joyas, cuadros o abrigos de piel.

La póliza puede ser indemnizatoria (que costea el daño) o reparatoria (que repara el daño).

Normalmente el asegurado elige la reparatoria y las compañías envían a profesionales gasfíter, electricistas o el que sea necesario para que la parte del inmueble o el objeto dañado vuelva a funcionar, o sea sustituido por otro de igual valor.
El coste de la póliza depende de las garantías que ofrezca, del valor de lo asegurado y de cada compañía aseguradora. El de los seguros es un mercado libre y cada empresa puede ofrecer su producto como quiera. La prima – lo que se paga por el seguro- suele ser anual aunque se puede pactar un
pago aplazado.

Ventajas fiscales

Además de todos los motivos "sentimentales" por los que nos compramos una casa, no hay que olvidar los motivos puramente fiscales. Aunque es verdad que la compra exige un desembolso mayor que cuando se arrienda una casa, te puedes aprovechar de los beneficios fiscales que el arriendo no tiene. Así, aunque pagues un poco más al mes por una hipoteca, al final del año te compensará porque parte de ese dinero se puede desgravar.

Si has pedido un crédito Hipotecario, también son deducibles la amortización del principal, los intereses y los demás gastos ocasionados por el préstamo.
Recuerda que la deducción ya no depende del nivel de ingresos que tengas y que los porcentajes y los límites que has visto no se duplican si presentas un declaración conjunta.

 

VENDER UNA VIVIENDA:


El proceso de venta de una casa

La mayoría de los inmuebles que están a la venta son de segunda mano, y es que, a la vista del desenfreno del mercado inmobiliario, todos nos planteamos si es un buen momento para cambiar y comprar otra casa más grande, más céntrica o más adecuada a nuestras necesidades, y decidimos desprendernos de la casa en la que vivimos ahora.

Nos preguntamos si vender o arrendar, pero casi todos nos inclinamos por vender e invertir lo ganado en otra casa. Si tú también has decidido vender, prepara los documentos que te acreditan como propietario, los que justifican que estás al corriente de todos los pagos y lee los pasos a seguir.

La verdad es que ese dinero recibido por la venta va a ser necesario para meternos en otra compra de más envergadura. Es posible que nos quedemos cortos y necesitaremos pedir un crédito hipotecario. Además, están los impuestos. Si no
invertimos el dinero en otra casa, Hacienda se lleva una parte importante de los beneficios que hemos obtenido, porque ese dinero se entiende como incremento de nuestra renta del año en que hayamos vendido la casa.

También nos preguntamos cuánto nos darán por nuestra casa. Buscamos en los periódicos el precio del suelo en nuestra zona, calculamos el precio por el valor catastral, nos enteramos de por cuánto se vendió o arrendo la del vecino - que es más o menos parecida- y nos hacemos una idea.

Pero, en una buena transacción, influyen también otras cuestiones emocionales. Es un producto que sale al mercado y dependerá mucho de cómo se presente para que se venda bien y rápido.

Ya sabes lo que tienes que hacer: prepara la casa.

El contrato que realices con el comprador o con el arrendatario es un documento legal. Tienes que saber lo que manda la ley en estos casos, lo que te corresponde hacer y pagar a ti, y lo que le corresponde a él. Y, si has vendido tu casa y te dispones a comprar otra, ahora estás del otro lado. Deberás pasarte a la guía del comprador.

¿Vender o arrendar?

Tienes que decidir si vas a vender o arrendar tu casa y cuánto vas a pedir por ella. Todo tiene sus ventajas e inconvenientes. La decisión de vender o arrendar tu primera casa en propiedad depende fundamentalmente de que necesites el dinero para comprar otra. En este caso, no hay nada que cuestionarse. Si no sabes qué hacer, valora el
cuadro que te ponemos a continuación.

¿Arrendar?

Ventajas generales

• Mantienes la propiedad como patrimonio, a todos los efectos.
• Las gestiones y el papeleo son mínimos.
• La decisión es más ágil.
• La casa se mantiene cuidada.

Ventajas económicas

• Te sirve como garantía para préstamos bancarios.
• Es una inversión. un bien revalorizable.
• El arriendo paga casi o la totalidad de los gastos y del crédito hipotecario, si lo tienes.
• Siempre puedes vender si lo necesitas.

Inconvenientes generales

• Tendrás que hacer obras para poner la casa a punto.
• Te ves obligado a hacer un contrato.
• Será difícil echar a los inquilinos arrendatarios de vencer el contrato.
• Tienes responsabilidad sobre los daños del inmueble y sobre los que produzca tu casa.
• Relación obligada con los arrendatarios y con los miembros de la comunidad de vecinos.
• Tienes que estar siempre pendiente de que los arrendatarios cumplan las normas de la comunidad de vecinos y te cuiden la casa .

Inconvenientes económicos

• Tendrás que invertir en obras, pintura o electrodomésticos si quieres arrendarla bien.
• Los gastos generales de la casa –la cuota de la comunidad– repercuten sobre ti.
• Pagar contribuciones
• Si se hacen arreglos o reformas en el edificio, también las pagas tú.
• Aunque subas el arriendo todos los años, según el IPC, no es tanto como la subida del coste de vida.
• Las cuotas del arriendo que recibes es una renta por la que tienes que pagar impuestos.
• Conviene contar con los gastos de un seguro.

¿Vender?

Ventajas generales

• Te liberas de toda responsabilidad sobre ese inmueble.

Ventajas económicas

• Ahora vender es una buena operación, en la que se realizan importantes plusvalías.
• Consigues liquidez.
• Eres millonario de golpe.
• Cuentas con un dinero muy importante para invertir en otra casa mucho mejor.

Inconvenientes generales

• Es una decisión mucho más complicada.
• Hay que hacer muchas gestiones y papeleo.
• Hay que saber de leyes, de urbanismo, de finanzas, de arquitectura, de impuestos.

Inconvenientes económicos

• Si tenías un credito hipotecario y no la subroga el nuevo propietario, tienes que pagar los gastos de cancelación.
• El dinero ganado con la venta es incremento de patrimonio y tendrás que reinvertirlo en otra casa o pagar a hacienda un porcentaje muy alto.
• A ti te corresponde pagar la plusvalía, que es la diferencia del valor que ha adquirido el terreno de tu casa desde que la compraste.

¿Cuánto vale mi casa?

La municipalidad de tu ciudad ha tenido que calcular el valor catastral de tu casa para cobrarte cada 3 meses las contribuciones. Se ha basado para ello en la zona, en los metros cuadrados que ocupas y en la planta en la que vives. Mira el último recibo, ese valor es un referente para ti aunque es un mínimo, no tiene mucha relación con la situación del mercado, sobre todo en este momento.

Si has pedido un crédito hipotecario para adquirir la casa que ahora vas a vender, en su día el banco tuvo que tasarla para valorar cuánto te daba de préstamo. Si en su día dejas de pagar el crédito, se quedarán con la casa y tendrán que subastarla. Tienen que asegurarse de que recibirán, como mínimo, el importe de la hipoteca. Puedes llamar directamente a una compañía tasadora.

También puedes llamarnos y solicitarnos que calculemos cuánto puedes pedir. Un dato que puedes tener en consideración es el de alguna operación reciente en la zona con una casa parecida a la tuya. Esto te puede dar una base orientativa y a partir de en cuánto se vendió o alquiló la otra casa, añade o resta valor.

Pero aunque este método es el más habitual para calcular el valor de tu casa, no lo utilices como una referencia fiable. Quizá te puede parecer que si tu vecino consiguió vender su casa por el dinero que lo hizo, tú podrías aumentar ese precio por la tuya, que tiene una serie de ventajas añadidas. Esto puede conducirte a un error y que pasen
los meses y no cierres la operación.

Una casa vale más o menos no sólo por su situación, sus medidas y los servicios del propio inmueble (si cuenta con estacionamientos o piscina). Los servicios que haya en la zona como colegios, centros comerciales o parques, y las comunicaciones - como metro o locomoción, también suben el precio.

Los papeles en regla

Antes de conocer a tu arrendatario o al comprador de tu casa, tienes que tener todos los documentos en regla y preparados para lo que te van a pedir.
Deberás demostrar que eres el propietario de la casa, para ello, ten a mano la escritura de compraventa que realizaste en su día, (cuando la adquiriste tú) y los datos del registro de la propiedad, donde se confirma que la casa está registrada a tu nombre. En el registro de la propiedad también se ve si tu vivienda está hipotecada. Si lo está, no te preocupes, subrogarla puede ser muy interesante para el que la compra (al que arrienda le da igual las deudas que tengas).

Es recomendable que tengas preparada la siguiente información:

• Plano general del emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma.
• Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
• Medidas de seguridad contra el fuego y equipos de extinción de incendios instalados en el inmueble.
• Características de los ascensores y montacargas instalados en el inmueble y medidas de seguridad con que cuentan.
 

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